（つづき）築年数の古い公団を購入するときのポイント

現実に私の団地では管理組合負担で給水管は全戸新しくなっていました。
しかし構造や費用の関係からでしょうが、露出配管です。
管理組合次第ですが、まず交換されていることが多いはずです。
この点は忘れず、仲介業者に確認しましょう。

とくに浴室の関係は30～40年ももつわけがなく、修理したり、
一部交換したりされているのが普通だと思います。

タイル張りの浴室の場合は壁をたたいてポコポコと音がするようなら
タイルがはがれている可能性があり、リフォームの要ありと考えましょう。

原則はリフォーム費用がかからないものを選ぶ　です。

リフォーム代金を少なくして住みたいのであれば、内装などの見た目より
注意力の80％をこの水回りの調査にかけたほうが賢明です。

リォームする場合、この部分に一番お金がかかるわけで、ここに100万円余分に
かかるとするとその金額を内装にかけると、かなり豪華になります。
浴室、洗面、トイレ、キッチンの全面リフォームには200万円以上はかかるわけで
そこをリフォームしないでほとんどそのまま使えるとしたら、比較する物件より
200万円高くても高いとはいえなくなります。

3.サッシを調べよ

「中古公団の問題点 --アルミサッシ」でも書きましたが、
30～４０年前のアルミサッシは今の基準から言えば、
もう限界かなという気がします。

つまりアルミサッシが交換済みかどうかを見ておく必要もあります。
ぱっと見てアルミにつやがなく、ガラスをとめるパッキンが黒ずんでいたりすれば
建築当初のサッシだといえます。
分からなければ仲介の営業マンに聞けば教えてくれるでしょう。

もちろん我慢して住もうとすればそのままでも使えなくはありませんし、
戸車などの部品交換ですむことがありますが、開け閉めと隙間風を我慢しなければなりません。
冷暖房の効率も悪くリフォームした場所とのバランスからいえばアンバランスです。

もし交換していなくて、リフォームするつもりなら50～70万円の出費を
覚悟しなければなりません。
窓のリフォームは管理組合の決まりもあり、リフォーム方法も制約を受けます。

わが家もサッシのリフォームを決定したので完了したらレポートしたいと思っています。
もちろんリフォームはセルフではなく専門業者に依頼します。

うっかりして入居してから気づいたことがあります。
なんと網戸が付いていなかったのです。
費用的には大きい金額ではありませんが、
郊外の虫が多い地域では網戸がついているのが当たり前だと錯覚していました。
そのため、現在のわが家には網戸がありません。
今回サッシのリフォームすることでようやく改善されることになりました。

4.すべての戸を明けしめせよ

押入れも含めすべての入り口の建具を開けたり閉めたりすることによって、
不都合な箇所が発見できます。
この時代のものは元はほとんどが引き戸です。
リフォームするのであれば、どう変更できるかを考えておくといいと思います。

5.すみずみまで床を歩け

この年代ものは床下の構造がそんなに丈夫ではありません。
小さい床鳴りなどは別にして、床が沈むような箇所があれば間違いなく
床下の構造が壊れているわけでとくに毎日歩くところで発生していれば
是非直したいところです。

当然、毎日いちばん歩いているところが傷みやすいので
玄関→DK →DKの隣の和室（いわゆるお茶の間）　の通り道を重点的にチェックしましょう。
（キッチンと和室はくっつけてワンルームにリフォームされている場合もあります）
もし、フルリフォームしないつもりならとくに重要です。

6.駐車場の状況を聞いておけ

これは団地によって状況はかなり違うようです。
空き待ちのところもあれば、わが団地のように2台目もＯＫというところもあります。
駐車料金については平均的に民間よりも安いところが多いようです。
わが家の場合、2台目もＯＫということで、2台分利用していますが
2台分で毎月12000円です。
近隣の駐車場は2台分だと3万6千円以上します。

団地によって足りているところもあれば、不足しているところもあり、
それぞれ事情は違うでしょうが、ここの団地の場合は都心に近く、
住民が老齢化していて車を手放す人が多いからのようです。

ご自分の車の利用状況によって前もって調べておくと役立ちます。
仲介業者の情報はあまりあてになりません。
管理事務所に直接確かめるのがベストです。

7.不動産屋にとっての中古公団

これはチェックポイントというより、不動産購入が初めてではないタクローの率直な感想です。

ずばり、言っちゃいます。
不動産業者のセールスマンから見れば1000万円以下の物件は
暴言を覚悟して言えば”ゴミ”なのです。（ちょっと言い過ぎ？）
そのせいか、強引に決めたがる傾向があります。

不動産屋の手数料というのはご存知だと思いますが、物件価格の3％＋6万円です。
つまり、1000万円の物件では36万円です。
3000万円の物件だと、いくらかというと、96万円です。
1億の物件では306万円です。
さらに、詳しく言うと売主も買主もその会社で仲介すると、手数料は2倍になります。
つまり、1000万円の物件でも72万円の手数料です。
彼らにとっては2～4000万円以上の物件の客がメインの客なのかもしれません。

しかし、公団の団地にはその人の考え次第では”あなただけの掘り出し物”が存在します。
とくにセルフリフォーマーにとっては。
だから、ちょっとブームなのです。

そして、その他の欠点も知っておけば参考になります。
「中古公団の問題点」の記事も参考にしてください。
「公団（公社）中古住宅購入16のポイント」というページもあります。